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房价走势:一大情况不出现 房价就不会大降

阅读人数:739发布时间:2015-05-18 16:20:35 

     当初房价不断上涨的时候,不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降,开发商都不搭理,现在开发商同样不搭理。“330新政”之后,开发商的普遍心态是趁机“快跑”,很少人傻到想去提价。据目前观察,“五一”期间,新房销售基本上也是这个套路,往往是口头说要涨价,实际上则暗自促销。

 

     房价在民众心目中的地位,显然非同一般。特别最近十年来,飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么,未来房价的趋势会如何?什么样的房价才是合理的?又有哪些因素影响着房价?

 

房价的可比性问题

 

     记得2008年,当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀打赌:赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。

 

     其实,这是一开始就注定没有结果的赌局。原因是,双方赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌,但双方所说的房价含义都不一样,一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价,另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。

 

     房管部门的成交均价的形成比较简单:把当月所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅,这个月的房价肯定就高;等到下个月,可能中心区没有新盘供应,成交的都是边远地段的楼盘,那么房价就低。这样比较房价显然没有意义。

 

     另外一个问题是,现在和过去统计新房价格的方式不一样。过去由开发商填报表,把本公司本月的新房成交情况报送统计局;后来采用抽样方式,选择固定样本,这样相对会科学一些。问题产生了:新房的样本无法长期稳定,卖完了这个样本就不存在了,需要重新确定样本,统计部门需要做出相应的调整。

 

     所以徐滇庆和牛刀所打的赌,因为统计方法不一样,房价统计口径不同,不可比。

 

“被工具”的房地产

 

     大约从2005年开始,房价问题引起社会广泛关注。不过,中央政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早,在2003年,央行先发布121号文,接着国务院发布18号文。这两个文件强调重点不同。接着在2004年,“831”大限到来,所有土地交易都要进行招拍挂,低价拿地的路子被堵住。

 

     2005年,国务院出台“国八条”,之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为,中国的房地产业一直是被政策以及相关各方博弈扭曲的——房地产一直被视为一个工具,当一个产业成为一个工具的时候,它就很难按照自身规律独立发展。

 

当前房价走势

 

     当前形势下,房价会如何走?房价涨还是不涨?

 

     其实,这个问题从来没法用是或者否来回答。

 

     正因为房地产是作为宏观政策工具在使用,所以房价和宏观经济紧密联系。笔者认为,基于房地产与宏观经济的密切联系,只要经济不彻底垮掉,房价就不会大降。特别是一线城市的、市中心的房子,可能会在需求的推动下,难以下降。

 

     我们在调研时发现,开发商们看得很明白。当初房价不断上涨的时候,不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降,开发商都不搭理,现在开发商同样不搭理。“330新政”之后,开发商的普遍心态是趁机“快跑”,很少人傻到想去提价。据目前观察,“五一”期间,新房销售基本上也是这个套路,往往是口头说要涨价,实际上则暗自促销。

 

房价的内涵

 

     房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说,要谈房价也必须先确定其内涵。

 

     首先,房价和时点相关。1998年的时候,中央电视台焦点访谈栏目报道了一个案例,珠海的一栋楼盘,三家机构估出了四个价。从评估角度看,这可以理解。实际上,四个价格的估价时点不一样,分别是1994年6月18日和1996年3月11日。

 

     其次,价格内涵也不一样,有的估价结果包含了需要向政府补交的地价,有的不包括。甚至土地的性质也不一样:标的物原来的土地性质是工业用地,但地块处于市中心繁华商业地段,早已用作写字楼,所以有的估价按照法定用途工业来估价,有的是假定土地能够变更用途为商业来估价。土地性质也属于价格内涵的一个方面。一套房子是否处于出租状态,估算其价格也不一样。土地法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态不同,导致其价格也会不同。

 

     再次,不同的估价目的所估出来的房价也会不一样。最常见的估价是估算市场价,或者用会计的说法叫公允价值,可以理解成市场交易各方对成交价趋向一致的一个认识。所以最常用的估价方法就是市场比较法,用市场上实际的成交案例(必须是正常成交的,同时还必须是同类或者相似的,例如标的物是两房一厅的,就不能拿一个单间的作为比较案例)来类比,为了去除偶然因素,至少需要三个以上可比实例,取平均,目的就是消除偶然因素影响。

 

     但有些时候不是估市场价。如果将来需要征收物业税,课税价格往往就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价,原因很多,一是因为课税属于政府强制行为,出于许多考虑,往往会把课税价格定得低一些。另一个原因在于课税估价是全面覆盖,如果把每套房都估得准确,估价的成本太高。不过随着批量估价mass appraisal技术的成熟,课税价格同样可以按照市场价。

 

     最后,另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国,专门有抵押估价的标准体系,我们算是初级阶段,还只是指导意见,要求估价师按照审慎的原则确定抵押物价格。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。

 

     房地产交易,是个复杂的过程,其中会有各种复杂现象产生。它涉及到经纪人、经纪人执业资格以及佣金等诸多问题。

 

佣金多少合理

 

     关于房地产经纪佣金,过去政府曾经规定了一个最高收取比例,即2.5%,现在已经取消这个指导价。

 

     2010年,国家发改委去广州调研佣金问题,当时房价上涨很厉害,社会上认为经纪人的佣金成了高房价的一部分。其实,经纪人的佣金是完全市场竞争的结果,不需要管。现在国家发改委取消了最高限价,市场佣金反而在下降,因为竞争更厉害了,并且有外来资本进入。

 

     当时国家发改委来调研的时候曾经问了一个问题:佣金能不能按宗数收而不是按价格收,成交一宗就固定收多少钱。凭什么卖一个200万元的房子就比卖100万元的房子要多交一倍的佣金?

 

     其实,这个问题回答起来很容易:首先,现实当中并不是200万元的房子就一定能够收到比100万元房子多一倍的佣金,一般都会讲价,佣金越高的时候折让也会越多。

 

     第二,越是高价的房子,成交量越少,这意味着经纪人要花费更多时间成本做信息搜寻和匹配工作,所以经纪人付出的成本会更高。

 

     第三,越是高价的房子,其业主的收入一般也越高,这意味着业主的时间成本也越高,所以业主会愿意用钱买时间。事实上,经纪人有时还要帮业主联系家电修理、办理煤气过户等。

 

     总之,佣金是双方谈出来的、市场决定的,政府大可不管。

 

     经纪人的作用首先是收集信息和匹配信息,业主和买家当然可以自己去做收集、匹配信息的工作,但效率要低很多。这正是房地产经纪人的作用。

 

     作为业主,自己去找,很难匹配到合适的买家,而经纪人手上有很多的买家和卖家,匹配的效率就高。

 

     另外经纪人除了信息匹配,还要做很多辅助工作。

 

     当然,目前房地产经纪行业还存在很多弊端,所以笔者对外来资本进入持赞成态度。因为有的外来资本进入之前认真分析了该行业的弊端,能够有针对性地改进服务,如杜绝虚假房源。

 

取消执业资格的影响

 

     房地产经纪人的执业资格已经取消,没有准入门槛了。那么,这会对房地产的中介服务形成何种影响?

 

     房地产经纪人的执业资格的取消,目的很明确:降低职业门槛,增加就业。就这么简单。

 

     当然,对于经纪人来说,他们并不希望取消,因为这是一个甄别标志,表示他们是专业人士。

 

     降低就业门槛的同时也就降低了从业人员的专业水准,在职业资格取消之后,人社部批准可以开展执业水平认证考试,考试内容其实一样,只不过由强制变成了自愿。水平考试需要人社部批准。

 

     但在美国,房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个房地产委员会,负责考试发证,经纪人和估价师都是由该委员会发证。客观地说,执业资格能够为行业管理提供抓手。

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